Bogføring for ejendomsudlejere

Ejendomsudlejning har tre moms- og skatteregimer kørende side om side: boligudlejning (ingen moms), erhvervsudlejning (momsvalg med 10 års regulering) og udenlandske lejere (kildeartsbeskattet). Skelner bogføringen ikke, ender du med enten at betale for meget i moms eller få en stor SKAT-regning om 3-5 år.

Vi bogfører for private udlejere med 1-3 ejendomme og for ejendomsselskaber med 20+ lejemål.

Boligudlejning

Udlejning af bolig til private er aldrig momspligtig. Du opkræver ikke moms på lejen, og du får ikke fradrag på vedligehold, administration eller fællesudgifter.

Huslejen er din bruttoomsætning. Udgifter til vedligehold, forsikring, administration, ejendomsskat og fællesudgifter fradrages i overskuddet, men ikke i moms.

Erhvervsudlejning og momsvalget

Udlejning af erhvervslokaler (kontor, butik, lager, hotel) kan momsregistreres. Det er et aktivt tilvalg, og du skal skrive dig op hos SKAT.

Fordelen: du får moms fradrag på alt vedligehold og ombygning. Ved en renovering til 1 mio. kr. er det 250.000 kr. retur.

Ulempen: du skal opkræve 25 % moms på huslejen fra dine erhvervslejere. De kan typisk fradrage den, hvis de selv er momsregistrerede.

10-års-reguleringen: har du valgt moms på en ejendom og ombestemmer dig senere (eller sælger den momsfrit), skal du betale en del af den fradragne moms tilbage. Det er regnet i tiendedele. En ejendom solgt efter 3 år udløser 7/10 af momsen i tilbagebetaling.

Bygningsafskrivning

Erhvervsbygninger afskrives 4 % om året lineært eller 2 % efter saldo. Det er en af de få faste skattebesparelser i ejendomsdrift.

Boligudlejningsejendomme kan ikke afskrives. De er kapitalgoder, ikke driftsmidler.

En af de fejl vi oftest ser: folk afskriver deres boligudlejningsejendom, og SKAT kommer efter dem. Så skal afskrivningerne tilbageføres, typisk med renter oveni.

Ejendomsskat

Ejendomsskatten er fradragsberettiget i din udlejningsindkomst. Den kommer som kommunal opkrævning 2-4 gange om året.

Vigtigt: ejendomsskatten betales af ejeren, ikke lejeren. Men du kan viderefakturere den til din erhvervslejer som del af "fælles driftsudgifter", hvis lejekontrakten tillader det.

Udenlandske lejere

Er din lejer udenlandsk og bor mindre end 183 dage i Danmark om året, er lejen kildeartsbeskattet. Du trækker dansk skat af lejen (typisk 22 %) og indberetter månedligt til SKAT.

Det opstår oftest ved korttidsudlejning (Airbnb til udenlandske turister). Du registrerer dig som "udlejer med kildeskat" hos SKAT.

Det vi oftest rydder op efter:

• Airbnb-udlejere uden styr på kildeskatten. Det bliver dyrt ved en SKAT-kontrol.
• Erhvervslejer flytter til Sverige, men bevarer dansk firma. Lejen skal stadig kildeskattes.
• Hotelignende korttidsudlejning behandles anderledes end almindelig bolig, og det kan udløse moms.

Privat eller selskabsejet?

Under 3-4 ejendomme, typisk personligt ejet. Transaktionsomkostningerne ved selskabsmodellen er ellers for høje.

Over 5 ejendomme, eller hvor du gearer med lån: ejendomsselskab (ApS eller K/S). Det åbner for generationsskifte, bedre ansvarsafgrænsning, og at lade overskud blive liggende til nye investeringer.

Administration

Bogføringsdata for ejendomsudlejning kræver:

• Husleje-betalinger per lejer per måned (bank, Mobilepay, kort).
• Fællesudgifter fordelt efter m² eller andel.
• Vedligeholdelsesudgifter per ejendom (hvis flere).
• Forsikringer og ejendomsskat.

Vi sætter det op i Dinero med dimensioner per ejendom, så du kan se rentabiliteten ejendom for ejendom.

Hvilket regnskabsprogram

1-3 ejendomme: Dinero.

4-10 ejendomme eller ejendomsselskab: e-conomic med dimensioner per ejendom.

Større portefølje: Business Central eller dedikerede ejendomsadministrationssystemer (Unik, Delegate).

Hvad koster det

1-3 ejendomme med enkel drift: 1.495-2.495 kr. om måneden. Erhvervsudlejer med momsvalg og flere ejendomme: 2.495-3.995 kr. om måneden.